Acheter dans l’ancien : 5 points à scruter de près
Vous envisagez d’acheter dans l’ancien ? L’immobilier neuf concerne les constructions de moins de 5 ans ou ayant fait l’objet d’une remise à neuf. Pour l’ancien, différents critères entrent en jeu dans l’évaluation du prix et de la qualité d’une maison ou d’un appartement. Pour penser à tout et établir une promesse d’achat juste, voici 5 points de vigilance à prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien ancien.
L’environnement du bien immobilier
La première impression que vous aurez du bien sera son quartier. Ce dernier aura un impact considérable sur votre quotidien alors assurez-vous qu’il réponde à vos attentes : rues animées, commodités à proximité, temps de trajet pour se rendre à l’école, à la gare, etc.
N’hésitez pas à vérifier que les promesses de l’annonce soient réelles.
De plus, selon le jour, l’heure et la météo, notre perception du bien et de son environnement varie. Pensez à visiter le logement à des créneaux différents.
Renseignez-vous également sur les constructions à venir dans le quartier (terrains vagues alentour par exemple) auprès du service d’urbanisme de la ville. Vérifiez aussi les servitudes privées et publiques. Les premières concernent les droits de passage impactant la parcelle et sont indiquées sur les plans de propriété. Les secondes sont consultables dans le Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune.
L’état du bien au regard des diagnostics et documents réglementaires
Différents diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés par le propriétaire, selon la date de construction du bien.
Chacun vous apportera des informations précieuses pour votre décision d’achat et pour la négociation du prix.
Parmi eux, on retrouve notamment le Diagnostic de performance énergétique qui vous informera sur la qualité thermique du bien et sur le coût annuel des consommations énergétiques.
Prenez aussi en compte les risques naturels et technologiques qui impacteront le bien sur le long terme (inondation, feu de forêt, mouvement de terrain, tempête, radon, accident industriel ou nucléaire, rupture de barrage, etc.).
L’état du bien constaté lors des visites
Lors de vos visites, n’hésitez pas à inspecter le bien de près :
- Repérez d’éventuelles fissures ou taches d’humidité qui pourraient témoigner de problèmes plus vastes à diagnostiquer, comme des infiltrations.
- Testez les équipements électriques et sanitaires.
- Identifiez les défauts plus mineurs comme des lavabos ébréchés, porte de douche cassée, etc.
- Vérifiez l’état de la charpente et des combles : isolation très fine, sciure de bois révélant la présence de thermites, etc.
Selon les cas, vous pourrez demander des diagnostics complémentaires afin d’évaluer la gravité des dégâts (par exemple s’il y a des traces d’humidité ou des moisissures). Vous déciderez ensuite d’acquérir ou non le bien, tout en négociant le prix suivant les travaux à apporter.
Le budget travaux à prévoir
Pendant et après la visite, il sera temps d’évaluer les travaux nécessaires. Ils concernent :
- les éventuels rafraîchissements : mise au goût du jour, changement de cuisine ou de salle de bain, etc.
- les travaux plus conséquents : réfection de la toiture et des façades, remplacement du système de chauffage, problèmes d’infiltration, etc.
Pour un bien en copropriété, vous aurez accès aux procès-verbaux des 3 dernières assemblées. Ne faites pas l’impasse sur la lecture de ces documents ! Ils vous indiquent les travaux envisagés et, si ceux-ci sont votés après votre achat, ils seront à votre charge.
Demandez toutes les informations utiles pour anticiper les travaux futurs : date de construction, dates et ampleur des interventions réalisées depuis, etc.
En cas de rafraîchissement ou de travaux imminents, n’hésitez pas à faire venir des professionnels sur place pour avoir un devis concret du budget à prévoir.
Les taxes et charges associées au logement
Dans l’ancien, les frais de notaire sont plus élevés (7 à 8 %) que dans l’immobilier neuf (2 à 4 %).
Il s’agira aussi de vous renseigner sur le montant de la taxe foncière qui peut varier fortement selon les quartiers et communes. À savoir : dans l’ancien, si un quartier a perdu de sa valeur et que la taxe foncière n’a pas été ajustée depuis longtemps, il est possible de demander sa réévaluation auprès des impôts.
Enfin, il est essentiel de prendre en compte les charges inhérentes au bien immobilier : ascenseur, chauffage, entretien des extérieurs, etc. Elles peuvent représenter un budget non négligeable à débourser chaque mois.
Ces 5 points à scruter devraient vous éviter bien des surprises dans ce nouvel achat immobilier ! Encore une fois, réalisez plusieurs visites et n’hésitez pas à vous entourer de professionnels. L’achat d’un bien ancien permet de se projeter concrètement et physiquement dans un nouveau lieu et nous vous souhaitons de trouver celui qui vous correspondra !
