Comment déclarer vos revenus locatifs ?

Propriétaires, vos revenus locatifs sont soumis à imposition ! Voici un récapitulatif pour vous aider à les déclarer, que le bien soit meublé ou non et suivant votre situation.

Cas n°1 : déclaration de revenus pour un bien immobilier non meublé

Régime micro foncier

Il s’applique aux propriétaires dont le revenu foncier annuel est inférieur à 15 000 €.

Dans ce cas, vous n’aurez qu’à compléter la partie “Micro foncier” du cadre “Revenus fonciers” de votre déclaration de revenus.

Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30 % avant calcul de l’impôt à payer sur ce montant.

Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel si vous souhaitez déduire certaines charges. Cette décision vous engage pour une durée de 3 ans.

Régime réel

Si votre revenu foncier annuel (charges non comprises) représente plus de 15 000 €, vous entrez dans le cadre du régime réel.

‍Vous déclarez alors votre revenu foncier net, déduisant les charges telles que les :

• travaux d’amélioration ;
• provisions pour charges de copropriété ;
• frais de réparation et d’entretien ;
• frais de gestion ;
• primes d’assurances (habitation, emprunteur, loyers impayés, etc.) ;
• certains impôts (taxe foncière, ordures ménagères, etc.) ;
• intérêts des emprunts ;
• etc.

‍Pour ce faire, vous compléterez le formulaire n°2044. Il constitue une annexe à votre déclaration de revenus habituelle. Vous reporterez dans celle-ci les informations demandées (partie “Régime réel” du cadre “Revenus fonciers”).‍

Cas n°2 : déclaration de revenus pour une location meublée

Distinction entre logement meublé et meublé de tourisme

Un logement meublé met à disposition les éléments mobiliers indispensables à son occupation par le locataire, listés par le décret n°2015-981 du 31/07/2015.

‍Un meublé de tourisme ne constitue pas un domicile pour ses locataires. Ils sont de passage et peuvent y séjourner pour une durée maximale de 90 jours consécutifs. Il se distingue aussi des hôtels et résidences de tourisme, en étant réservé à l’usage exclusif du locataire, sans hall de réception ni équipements communs.

‍Les revenus générés par la location de ces deux types de meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Régime micro BIC

Vous bénéficiez du régime micro BIC si vos revenus locatifs de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas :

• 77 700 € pour les locations meublées “classiques” ;
• 188 700 € pour les locations classées “meublé de tourisme”.

‍Dans ce cas, vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, sans déduire aucune charge, grâce au formulaire 2042 C PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus.

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP), complétez le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles”. Si vous êtes professionnel (LMP), c’est la partie « Revenus industriels et commerciaux professionnels » qui vous concerne.

Un abattement de 50 % (meublés classiques) ou de 71 % (meublés de tourisme) sera automatiquement appliqué (dans tous les cas : abattement minimum de 305 €). Votre BIC imposable sera alors ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l’impôt sur le revenu.

Régime du bénéfice réel

Vous êtes soumis au régime réel si :

• vous n’êtes pas éligible au régime micro BIC ;
• vous voulez déduire vos charges ;
• vous souhaitez amortir votre bien.

‍Ce régime est plus contraignant et impose la tenue d’une comptabilité. Votre déclaration de revenus locatifs se fera par le biais du formulaire 2042 C PRO.

‍Vous compléterez aussi la déclaration de résultat des BIC n°2031-SD et les liasses qu’elle cite dans les “observations” et la transmettrez depuis votre compte fiscal professionnel en ligne.

‍Il n’existe pas de liste récapitulant les charges déductibles au titre du régime réel. Toutefois, elles répondent aux mêmes conditions que celles permises dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux au sens large (se rattacher à la gestion normale du bien, bénéficier de justifications suffisantes, être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées, etc.).

‍Si vous louez un meublé dans le cadre du régime réel, vous pouvez déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (mobiliers et immobiliers). Pour connaître le montant déductible, vous devez procéder à la soustraction suivante : total des loyers – total des charges. Ainsi, si le résultat de ce calcul est de 3 000 € alors que l’amortissement annuel représente 4 000 €, le reliquat de 1 000 € sera déduit les années suivantes, tant que ce meublé est mis en location.

Au niveau de la comptabilité, les biens devront être inscrits à l’actif du bilan (actif immobilisé).